Cécile Duflot a présenté au mois de juillet, en conseil des ministres, sa feuille de route pour le logement avec, en première étape, son projet de décret sur l’encadrement des loyers qui entrera en application à compter du 1er août dans près d’une quarantaine d’agglomérations.
Désormais, « lors d’une relocation ou d’un renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers » (IRL), indique le communiqué ministériel. La mesure ne s’appliquera pas en cas de loyer sous-évalué ou si  le propriétaire entreprend des travaux de rénovation.
La ministre a précisé que cette mesure d’urgence n’était que « la première étape de la politique globale que le gouvernement souhaite mener pour améliorer les conditions de vie des Français, développer l’offre de logements et soutenir l’effort de construction ».

Outre la modération des hausses de loyers, l’objectif du gouvernement est  de parvenir à terme à la construction de 500.000 logements neufs par an, dont 150.000 sociaux.  « Les aides à la pierre et l’augmentation du plafond du livret A seront mobilisées à cette fin » poursuit le communiqué. Tandis que le suspense demeure quant aux modalités d’un dispositif  de substitution au Scellier auquel  le gouvernement réfléchit.

En attendant la future loi-cadre prévue pour 2013, d’autres mesures jugées prioritaires seront mises en œuvre dès avant la  fin de l’année :
- Refonte de la loi SRU : le quota de logements sociaux imposés aux communes devrait passer  de 20 à 25% et les sanctions être alourdies  en cas de non-respect .
- Mobilisation du foncier public : la cession des terrains de l’Etat aux collectivités pour construire des logements sociaux pourrait démarrer dès le mois de septembre.  Plus de 900 sites ont été identifiés, offrant une surface foncière  estimée à environ 2.000 hectares. 110.000 nouveaux logements devraient ainsi voir le jour sur la période 2012-2016.
-  La réforme de l’imposition des plus-values immobilières sera  également à l’ordre du jour du projet de loi de finances pour 2013, présenté à la mi-septembre. Le gouvernement entend revenir sur la réforme de février dernier, qui avait doublé le délai  de détention permettant d’être exonéré de plus-value. Ce délai pourrait être ramené à 22 ans, à l’issue d’un vote de l’assemblée.

Le projet de décret sur l’encadrement des loyers a été présenté par Cécile Duflot, ministre du Logement en Conseil des ministres le mercredi 18 juillet. Ce texte devrait entrer en vigueur à la fin du mois.

Le principe n’a pas changé par rapport aux précédentes annonces : dans certaines zones, lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, les propriétaires-bailleurs ne pourront pas revaloriser les loyers au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) calculé par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

Le projet de décret a dressé une liste de 43 agglomérations concernées par le projet, 32 en métropole et 11 en Outre-mer. Ce nombre pourrait cependant être revu à la baisse dans les prochains jours, après une révision de la méthode de calcul pour déterminer les agglomérations et communes concernées.

Des hausses possibles en cas de travaux importants

Des exceptions sont toutefois prévues. Les loyers sous-évalués par rapport au voisinage pourront connaître une augmentation plus significative. Sur le même principe, les bailleurs n’ayant pas suivi la revalorisation de l’IRL chaque année pourront procéder à un rattrapage. De plus, les propriétaires pourront également répercuter sur les loyers le coût de travaux importants qui auront été effectués dans le logement loué. Il s’agit notamment des « travaux d’amélioration (…) réalisés sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. » Le projet de décret précise que dans ce cas, « la hausse des loyers ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ».

Vers une loi-cadre en 2013

Cécile Duflot a souligné que ce texte ne constituait qu’une première étape d’une politique globale que le gouvernement souhaite mener pour améliorer les conditions de vie des Français ». Il sera en effet valable un an en attendant la mise en place d’une loi-cadre sur le logement en 2013 qui pourrait notamment instaurer un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière en remplacement du Scellier, dont la fin est programmée pour 2012.