Les incertitudes autour du Duflot

Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Duflot va-t-il s’enliser alors qu’il commence à peine à décoller ? Certains se posent la question, tandis que le ministère du  Logement et les préfets tardent à préciser le cadre du dispositif pour de nombreux investisseurs potentiels…

En effet, la plupart des dispositions du Duflot sont arrêtées, comme le calcul de la réduction d’impôt (18% du montant investi dans une limite de 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré) ou encore le type de logements éligibles (neuf ou état futur d’achèvement). Cependant, il reste deux points en suspens, et non des moindres…

Ainsi, la zone B2 (agglomérations de plus de 50.000 habitants) est éligible aux investissements Duflot… jusqu’au 30 juin 2013. Après cette date, seules les villes bénéficiant d’un agrément préfectoral resteront éligibles. Or, la liste des villes éligibles est toujours attendue, ce qui bloque les investisseurs potentiels qui ne savent pas encore s’ils peuvent s’engager.

De plus, les préfets ont la main sur les futurs niveaux de loyers : si les loyers pratiqués dans un département spécifique devaient être jugés trop élevés, le préfet aura la possibilité de moduler les niveaux de loyers applicables au Duflot à la baisse… Là encore, les décisions se font attendre et la tâche des investisseurs devient plus ardue.

Ces dispositions seront clarifiées d’ici la fin du mois de juin. Rien de rédhibitoire donc pour les investisseurs individuels, d’autant plus s’ils sont accompagnés dans leurs démarches…

Duflot : Les plafonds de loyers déterminés avec les observatoires ?

A quelques jours de son entrée en vigueur, le Duflot n’en finit plus d’intriguer sur ces zones d’ombre, à savoir les niveaux de ressources à ne pas dépasser pour les locataires et les niveaux de loyers à pratiquer. Alors que les plafonds doivent être déterminés par décret d’ici le 1er janvier 2013 en théorie, la ministre du Logement Cécile Duflot a fait une annonce qui pourrait bien refroidir certains investisseurs potentiels.

En effet, dans le cadre du lancement des observatoires locaux des loyers, en test jusqu’à l’été 2013, la ministre a expliqué que les données recensées par ses observatoires serviront entre autres à déterminer les niveaux des loyers des logements en Duflot. Surtout, le dispositif Duflot prévoit que les préfets concernés pourront décider de baisser les loyers appliqués s’ils devaient être jugés trop élevés au vu de la moyenne constatée dans le quartier ou l’agglomération. Autrement dit, les rentrées locatives pour les investisseurs pourraient varier sensiblement d’une année sur l’autre le cas échéant.

Cette nouvelle fragilise l’intérêt du Duflot en laissant planer une menace sur ce qui était déjà son point faible supposé, à savoir les revenus locatifs générés. La ministre du Logement avait en effet expliqué dès le départ vouloir mettre en place des loyers inférieurs de 20% à la moyenne du marché.

Par ailleurs, il devrait être possible de faire deux investissements en Duflot dans le cadre d’une année. Le dispositif ne serait donc pas limité à un seul bien par an, si le texte est voté comme tel par les parlementaires. En revanche, le plafonnement de l’avantage fiscal à 10.000 euros par an ne variera pas avec le nombre d’investissements.

Duflot : du nouveau sur les loyers et les plafonds de ressources

Le Duflot continue de se révéler petit à petit. Successeur désigné du dispositif Scellier, il entre en vigueur au 1er janvier 2013 mais des zones d’ombre persistent sur certains points, comme les niveaux de loyers à respecter ou encore les plafonds de ressources des locataires.

Sur ces deux points, on en sait désormais (un peu) plus. En effet, les plafonds de ressources appliqués seront moins élevés qu’en Scellier intermédiaire ou social, ce qui a suscité l’inquiétude chez les investisseurs. Or, en définitive, les ressources des locataires ne devront pas dépasser 120% des plafonds de revenus appliqués au prêt locatif social (PLS) selon des informations publiées dans la presse nationale. Ainsi, l’essentiel des salariés (le chiffre de 80% a été avancé)seraient éligibles à la location d’un logement sous le régime Duflot.

De même, les loyers doivent se situer 20% en-dessus des « loyers de marché », une notion vague qui n’a pas encore été précisée jusqu’ici. Selon les informations relayées dans la presse, les loyers en Duflot ne devront pas dépasser 17,50 euros en zone A bis (Paris), entre 13 et 13,50 euros en zone A1 (Ile-de-France, Côte d’Azur, frontière helvétique) et à 10,50 euros en zone B1 (qui regroupe des villes de 50.000 à 200.000 habitants), zone dans laquelle le Duflot sera disponible jusqu’au 30 juin 2013.

Ces informations n’ont cependant pas été confirmées par le ministère du Logement qui a expliqué que les détails du Duflot seraient révélés « avant la fin de l’année »…

En attendant le Duflot, le Scellier est toujours là

Le Duflot arrive, mais vous pouvez encore tirer pleinement profit du Scellier avant sa mort annoncée au 31 décembre 2012. En effet, le dispositif Duflot sera limité à certaines zones, ce qui signifie qu’il ne sera pas possible d’investir via ce dispositif sur tout le territoire. De plus, les conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires seront plus restrictives et avec des loyers minorés, le retour sur investissement en termes de revenus locatifs sera probablement moindre.

De fait, le Scellier présente encore quelques atouts pour les potentiels investisseurs prêts à passer à l’action avant la fin de l’année. En effet, si les chances de louer le logement sont bonnes et que les perspectives de plus-value à la sortie de l’investissement le sont également, investir en Scellier maintenant peut être une bonne idée. Ainsi, en investissant en Scellier dans une zone de non-application du Duflot, vous pourrez non seulement négocier le prix d’achat à la baisse, puisque le vendeur du programme ne pourra pas le transformer en programme Duflot au 1er janvier 2013 mais également tirer des revenus locatifs plus importants.

Quel que soit votre choix, les règles élémentaires de l’investissement immobilier s’appliquent toujours, en Scellier comme en Duflot. Ainsi, avant de prendre votre décision, soyez vigilant au potentiel locatif de l’investissement, afin de ne pas vous retrouver avec des logements inhabités qui vous feraient perdre vos avantages fiscaux.

 

Le dispositif Duflot dévoilé

La ministre du Logement, Cécile Duflot, a révélé mercredi 19 septembre, à l’occasion du 42ème Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les contours du nouveau dispositif destiné à remplacer la loi Scellier à partir du 1er janvier 2013. La future loi Duflot (telle devrait être son nom) sera fiscalement plus incitative, mais en contrepartie plus sociale.

La loi Duflot fiscalement plus attractive

La réduction d’impôt à laquelle pourront prétendre les futurs investisseurs oscillera entre 17 et 20% du prix de revient du logement (pour un montant maximum d’acquisition de 300 000 euros). Un taux plus intéressant que celui de la loi Scellier en 2012. Cette réduction d’impôt devrait s’étaler sur 9 à 12 ans.

Ce taux pourrait en outre être majoré si le logement présente de hautes performances énergétiques (autrement dit s’il est très « écologique »), sans que davantage de détails n’aient été dévoilés.

Un dispositif Duflot plus social

En contrepartie de cet important avantage fiscal, les investisseurs devront s’acquitter d’obligations plus restrictives : les plafonds de loyers seront en effet plus bas que ceux déterminés dans le cadre de la loi Scellier, permettant ainsi aux futurs locataires de bénéficier de loyers inférieurs de 20% environ aux prix du marché selon Cécile Duflot.

L’objectif du Gouvernement est en effet de favoriser l’accès aux logements des revenus les plus modestes dans des zones dites « tendues ». Ces zones devraient être moins nombreuses que celles retenues dans le cadre de la loi Scellier, et le plafond de revenus des locataires plus bas.

Grâce à la nouvelle loi Duflot, le gouvernement espère la construction de 40.000 nouveaux logements par an. Plus de précisions sur ce nouveau dispositif sont attendus dans le cadre de l’annonce de la loi des Finances pour 2013 le 28 septembre prochain.